Tips Hypotheken

De TIPS hebben de bedoeling u te laten kennismaken met concrete onderwerpen op een bepaald werkterrein en speciaal de uitgebreidheid en veelvormigheid daarvan.
Mocht een tip  voor u direct bruikbaar zijn, dan boft u. Wendt u zich voor andere zaken zo nodig tot ons kantoor.

Hypotheken
Wij bemiddelen oa Hypotrust Hypotheken.
Wij bieden de rente van de scherpste aanbieders in ons land. Alle hypotheekvormen zijn mogelijk.

Enige punten t.a.v. een hypotheek……
De uitkomsten mbt hypotheekberekeningen zijn afhankelijk van de hoogte van het inkomen, de fiscale factor, het rentepercentage, de premie, de beleggingsopbrengsten of de aflossing en de verwachte inflatie.

Hoe een hypotheek te kiezen……omstandigheden en vormen……
a) afhankelijk van het budget, leeftijd en economisch tij kan dan gekozen worden voor bijvoorbeeld bij een kleiner budget, een lagere leeftijd en een middelmatige inflatie (5-6%) voor een annuïteitenhypotheek of een spaarhypotheek. Immers de hoge renteaftrek aan het begin (annuïteit) en de hoge aflossing aan het eind, waar de inflatie dan al flink aan heeft geknaagd en de hogere verdiencapaciteit op latere leeftijd sluiten goed hierop aan. Ook een spaarhypotheek met over de hele looptijd min of meer dezelfde lasten,bij stijgende rente gaat de premie omlaag en omhoog bij lagere rente en een schuld, die tot het eind even hoog blijft, dus het effect van inflatie werkt door, past goed.  

b) een hoger budget gecombineerd met een middelbare leeftijd en redelijke inflatie 3-4% past goed bij een lineaire hypotheek. Immers de hoogste lasten liggen aan het begin, de lasten dalen naar het eind en sluiten dan goed aan op de vut of prepensioen.

c) een hoog budget gecombineerd met jongere of wat oudere leeftijd en redelijke tot matige inflatie sluit het best aan op een levenhypotheek met belegging of een beleggingshypotheek.
Immers de fiscale factor zorgt voor een behoorlijk drukkend effect op de lasten en een al bestaande effectenportefeuille kan dienen voor opbouw.

d) combinatie van alle vormen met een aflossingsvrij deel drukt de lasten.

e) looptijdverlenging bij een oplopende inflatie heeft een gunstig effect op de totale netto lasten, dit gebeurt eigenlijk ook al met een aflossingsvrij deel.

f) langere rentevaste perioden combineren het beste met de spaar-, leven-, en beleggingshypotheek en niet met de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek, waar immers de hoogste rentekosten aan het begin liggen en steeds de laagste rente van belang is.

g) oversluiten is vaak onvoordelig, hoe het ook wordt verteld. Te denken valt aan boeterentes, notariskosten, afkoop van de polis etc.

Nieuwbouw zoeken op internet…….
Surf eens naar www.nieuwbouw.nl. Op plaatsnaam worden nieuwbouwprojecten getoond. Bovendien informeert de site ook welke scholen, culturele instellingen, verenigingen en sportclubs er in de gemeente zijn.

Op zoek naar een goedkopere notaris…..
Vaak loont het de moeite om op een wat grotere afstand van Uw woonplaats (40-60 km) de aktes vwb de koop van Uw woning te laten passeren. U bespaart er al gauw enkele honderden euro's mee. U komt er achter door een bezoek aan de site www.degoedkoopstenotaris.nl.

Overlijdensrisico in Box 3 op aparte polis…….
Wanneer een kapitaalverzekering een KEW is geldt de vrijstelling in Box 1 ook bij overlijden. Maar er moet wel worden voldaan aan de plicht de uitkering te gebruiken voor aflossing van de schuld.
Het is beter voor de dekking van het overlijdensrisico een aparte polis te nemen en deze niet te koppelen. Een dergelijke polis heeft gedurende de looptijd vrijwel geen waarde, zodat hij in Box 3 niets kost.
Als de polis tot uitkering komt, dan leidt ontvangst van de uitkering net als in Box 1 niet tot heffing, maar ook bestaat er geen aflossingsverplichting. De uitkering mag aan alles worden besteed. Bovendien werkt de imputatieregeling niet, maw bij een nieuwe hypotheekschuld wordt de renteaftrek niet gekort met de gedane uitkering. Als laatste voor de premiebetaling van de risicoverzekering geldt ook niet de bandbreedte eis van 1:10.

Al bestaande gemengde verzekeringen zijn niet te splitsen in een 'bij in leven zijn' deel en een 'overlijdensdeel'. Het gaat dus om nieuwe polissen, die apart vormgegeven moeten worden.
De risicopolis (alleen uitkering bij overlijden) mag ook aan het eind, wanneer er geen overlijden heeft plaatsgevonden, geen uitkering doen. Soms wil een maatschappij wel eens een beetje winst uitkeren. Mag wel, maar dan gaat dit alles niet op.

De Bijleenregeling……
Vanaf 2004 zal de gerealiseerde overwaarde (verkoopopbrengst pand minus uitstaande schuld (aangegaan voor aanschaf, onderhoud en verbetering eigen woning)) in mindering worden gebracht op de hypothecaire lening, die men voor een nieuwe/andere eigen woning aangaat.
De Fiscus gaat de gerealiseerde overwaarde 3 jaar volgen. Na die 3 jaar kan men dus weer met volledige aftrek lenen. In de tussentijd zou men dan moeten huren. Deze mogelijkheid komt mogelijk gescheiden mensen van pas, die een aantal jaren na een scheiding een nieuwe relatie beginnen en mogelijk dan ook weer een huis kopen.

Het staat u natuurlijk vrij om de aanschafprijs van het nieuwe huis volledig te lenen. De rente op een deel van de lening gelijk aan de gerealiseerde overwaarde is dan van aftrek uitgesloten.
Zowel de overwaarde als de schuld gelijk aan die overwaarde verhuizen naar Box 3 en geven daar geen aanleiding tot heffing, nl nihil.
De overwaarde niet aanwenden voor eigen woningfinanciering zou alleen nog maar verstandig zijn, als een zekere, substantiële, door investering, belegging ed, meeropbrengst kan worden verkregen boven de rente op de schuld.
Wie durft na alle aandelendebacles??
De "goedkoper gaan wonen"regeling, waardoor onder voorwaarden de aftrek van rente over de oude hypotheek in stand kon blijven is miv 2010 vervallen. Dit treft de oudere huizenbezitter hard.

Weduweverklaring wel of niet……
Een weduweverklaring of partnerverklaring wordt vaak (standaard) afgegeven indien naast een hypothecaire financiering een overlijdensrisicoverzekering is gesloten.Deze verzekering wordt meestal verpand,omdat de geldverstrekker zekerheid wil, dat bij overlijden de uitkering wordt gebruikt om de schuld af te lossen. De geldverstrekker wordt zo 1ste  begunstigde op de polis.
Op het vlak van erfrecht en successierecht kan dit echter nadelig zijn.
Volgens het erfrecht vindt aflossing plaats,alvorens de nalatenschap wordt bepaald. Deze wordt daardoor groter, waardoor vrijstellingen kunnen worden overschreden.
De weduweverklaring voorkomt dit, doordat de langstlevende als 1ste begunstigde op de polis blijft aangemerkt. Hij of zij zal er wel voor moeten tekenen,dat de uitkering wordt aangewend voor aflossing van de hypotheek,die nu in de nalatenschap valt.
Echter bij zeer hoge verkrijgingen en de imputatie van een stevig nabestaandenpensioen en een testament met vererving naar kinderen zou de weduweverklaring wel eens verkeerd kunnen werken.

De Vereniging van Eigenaren moet gezond zijn.......
Met de koop van een appartement zijn huiseigenaren ook direct lid van een VVE. Wie een appartement heeft is ook mede-eigenaar van het pand waarin het ligt. Daardoor moeten de gezamenlijke eigenaren regelmatig overleggen in een VVE.
Voor een VVE gelden wettelijke regels, die in mei 2005 flink zijn aangescherpt. Bestaande VVE's kregen een overgangsregeling van 3 jaar om in mei 2008 alles op orde te hebben.
Dit betreft oa een reservefonds voor grote en onverwachte uitgaven, bedoeld om een solide onderhoudsplan voor het pand te garanderen en achterstallig onderhoud te voorkomen. De omvang van de reserve wordt bepaald door de staat van onderhoud, de grootte van het pand en de aanwezige reserve.
Verder kan met ingang van 1 mei 2008 de meerderheid van de VVE leden beslissen over een wijziging van de splitsing van het pand. Hiervoor was eerst unanimiteit van stemmen nodig, verder was unanimiteit nodig bij noodzakelijke renovaties en konden deze door 1 enkele dwarsligger worden tegengehouden. Vanaf 1 mei 2008 volstaat een 4/5 meerderheid, die wel bij de notaris moet worden vastgelegd en welke daarna nog kan worden aangevochten bij de rechter.
Potentiële kopers worden steeds meer bewust gemaakt van de financiële gezondheid van een VVE. Sinds de invoering van de nieuwe regels krijgt een koper een opgave van de omvang van het reservefonds en een verklaring of de vorige eigenaar een schuld had bij de VVE. Dat is belangrijk, omdat zowel de koper als de verkoper aansprakelijk is voor lopende VVE schulden.

Het eigen huis opeten/incasseren......
Nederland is een rijk land. Veel van dat vermogen zit in de "stenen"van het eigen huis. Nederlanders hebben ook een steeds beter pensioen, maar de huidige generatie vanaf 60 + heeft weliswaar betere pensioenen dan vroeger, maar toch nog niet dat wat nu kan worden opgebouwd. Hierdoor is er frictie tussen wat zij kunnen besteden en de rijkdom, die is opgesloten. Steeds meer mogelijkheden komen beschikbaar om met die waarde iets te doen. We schetsen deze en geven aan wat ons inziens de beste aanpak is.

Het huis kan worden verkocht aan een commerciële partij als Amvest (www.amvesthomefree.nl ) of Torenstad (www.torenstadverzilverdwonen.nl ) tegen een bepaalde prijs, hoger of lager afhankelijk van het feit of men daarna huur wil betalen, het onderhoud zelf doen of "gratis" via een vruchtgebruik en zonder onderhoudsverplichting wil wonen.
Deze mogelijkheid wordt wrang als men al snel moet verhuizen door opname in een verzorgingstehuis, wonen in een beschutte woonvorm of als 1 van de 2 overlijdt. Het voordeel van de lage of geen huur vervalt dan en er is geen erfenis meer voor de kinderen. Alleen aan te bevelen als er geen kinderen zijn.

Een andere variant is al beter, nl het opnemen van een krediethypotheek, een hypotheek, die geleidelijk wordt verhoogd door de bestedingen, die men zich wenst.
Doorgaans kan 80 % van de executiewaarde ( ca 90 % van de vrije verkoopwaarde ) worden geleend, dus 80 x 90 = ca 70 % van de vrije verkoopwaarde. Soms hoeft de rente ook niet te worden betaald, maar kan worden bijgeschreven bij de schuld. 
Het kan zijn, dat men door langleven aan het plafond komt, echter het huis is na een 10-15 tal jaren weer meer waard geworden, zodat meestal nog wel wat bijgeleend kan worden.
Het risico zit ook in de rentestand, die niet is te voorspellen of een sterk inzakken van de huizenmarkt.

Ons inziens de beste vorm is verkoop aan de kinderen. Het lijkt wat op de 1 ste mogelijkheid. Deze vorm geeft besparing van successierecht bij de kinderen, waarvoor zij als offer de rentebetaling voor de te sluiten hypotheek ( aannemende, dat zij het niet met eigen geld kunnen financieren )brengen en mogelijk ook het onderhoud. Deze vorm kan gecombineerd worden met geen of weinig huur. Ook is het mogelijk de koopsom als lijfrente te voldoen.
Verder blijft het allemaal een kwestie van voorkeuren EN rekenen.

Erfpacht, een bijkomend bedragje?......
Vooral in de Randstad en speciaal in de gemeenten Amsterdam, Haarlem en Rotterdam hebben veel huiseigenaren te maken met erfpacht. Een van de argumenten voor erfpacht is, dat door alleen het huis te kopen -dus zonder de grond- de koopsom lager is en het huis daarmee sneller binnen het bereik van de ( startende ) kopers komt. De Vereniging Eigen Huis geeft aan, dat deze stelling in de Randstad echter niet opgaat. De prijs wordt daar veel meer bepaald door het beperkte aanbod.
De hoogte van de erfpachtcanon ( het jaarlijkse huurbedrag van de grond ) wordt meestal voor een lange tijdsperiode vastgesteld. Als de erfpachtcanon niet is geïndexeerd, kan de eigenaar van de grond -de gemeente- na afloop van de termijn besluiten tot een verhoging. Dit levert thans stijgingen op van 300- 400 %. Verkopen enkele jaren voor het herzieningstijdstip kan door de onzekerheid over het nieuwe huurbedrag erg moeilijk worden.

Nieuwe beleidsregel notariaat......
Het notariaat hanteert sinds half 2008 de beleidsregel "Beperking uitbetaling derdengelden bij onroerend goed transacties". Het is de notaris niet meer toegestaan bij verkoop van de geldsom andere leningen dan de hypotheek of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen. Bij koop mogen premies voor levensverzekeringen, woonlastenbeschermers, stortingen op een beleggingsrekening en afbetaling van leningen niet meer worden doorbetaald uit de hypotheek, tenzij dit door de hypothecaire kredietverstrekker als voorwaarde voor het passeren van de akte wordt gesteld. De koperverkoper moet dit nu zelf doen. De beleidsregel is een simpele regel tegen malafide transacties. Geldstromen dienen helder te verlopen.

De spaarhypotheek is weer helemaal terug......
De spaarhypotheek is terug. Beleggen is uit de gratie en de recente rendementen ( tot 10-12 terug ) geven ook weinig hoop op een hoger rendement. De keuze voor een beleggingshypotheek leidt nauwelijks tot lagere lasten.
De spaarhypotheek is ook veranderd, er is aan gesleuteld. De kostenonttrekking is lager, de onttrekking van de risicopremie gebeurt vaker op Universal Life basis, het spaargedeelte is in Box 1 te plaatsen en het overlijdensdeel in Box 3. Inbreng van oudere kapitaalverzekeringen is mogelijk. Kortom de flexibiliteit is toegenomen.

Meer en degelijker werk......
De aanvraag van een hypotheek kan niet meer zo snel. In het kader van allerlei uitgebreide wetgeving dient uw adviseur zorgvuldig met u een klantprofiel en risicoprofiel op te stellen. Allerlei situaties met betrekking tot de aflossing en rentebetaling als overlijden, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid moeten worden bekeken en doorgerekend. Hieruit volgt een advies. Een niet door u opgevolgd advies zal middels een u ondertekende verklaring de adviseur moeten vrijwaren van mogelijke claims in de toekomst.

Provisie of declaratie.??.......
Voorheen was u gewend, dat de aanvraag van een hypotheek "gratis"was. U hoefde niets te betalen.
Dit was natuurlijk niet zo. De hypotheekadviseur werd betaald door de geldverstrekker, die de afsluitprovisie daarvoor inzette of de rente met een zeer klein percentage verhoogde, bv 0,1 %. U betaalde het op die manier toch.
Er is in principe niets verkeerds aan dit model. Spreiding van kosten vindt en vond plaats in de tijd.
Wel verkeerd aan dit model was en is , dat provisiejagers die "soort" en dat "merk" hypotheek aan u wilden verkopen, waar zij het meeste geld voor ontvingen.

Er wordt nu- zeker door hypotheekketens- gepropageerd en misschien wordt dit zelfs wettelijk verankerd in 2013, dat de hypotheek provisievrij moet worden verkocht en dat daar een declaratie tegenover moet komen te staan. De bedragen variëren van € 1.750,-  tot € 4.000,-.
De declaratie wordt opgeteld bij het te lenen bedrag ( en is aftrekbaar ) OF u moet zelf de middelen hebben en voorschieten.  Dit is eigenlijk niet anders dan de afsluitprovisie van vroeger.
Door het doorknippen van de band tussen adviseur en geldverstrekker "zou" onafhankelijker advies mogelijk moeten worden.
Wij bieden de keus voor zowel provisie als declaratie.

Aan welke hypotheekvormen geven wij de voorkeur......
Ons inziens voldoet in bijna alle gevallen de annuïteitenhypotheek met losse risicoverzekering of de bankspaarhypotheek met losse risicoverzekering of de spaarhypotheek. Hier zit de risicoverzekering ingebakken. Zij lossen in alle gevallen op duidelijke wijze af tot het deel, dat verlangd of gekozen wordt of lossen geheel af.
Andere vormen als de beleggingshypotheek of de hybride hypotheek of de levenhypotheek worden en ingewikkelder en er ontstaat onzekerheid of de aflossing gehaald zal worden.

Hoe helpt u uw studerende kind aan woonruimte…….
Uw kind gaat studeren, u merkt dat de beschikbaarheid van studentenhuisvesting nog steeds te gering is en dat particuliere kamers ook te weinig worden aangeboden en bovendien pittig geprijsd zijn.
Wat te doen?
Doorgaans zijn er in de studiestad wel flats te koop tussen de € 90.000,- en de €130.000,-
U laat het kind het huis kopen middels een eenmalige vrijgestelde hoge schenking van € 50.000,- en verstrekt zelf nog een lening. Misschien moet u daarvoor de hypotheek verhogen op uw eigen woning. De vordering op uw kind en de schuld aan de bank vallen in Box 3.
Uw kind trekt de rente af. Hij of zij heeft misschien een bijbaantje, zodat geen inkomstenbelasting hoeft te worden betaald.
Deze aanpak werkt nog beter, als u in het bezit bent van oud regime lijfrentepolissen en deze via begunstigingswijziging of schenking aan uw kind(eren) kunt laten toekomen.
Dit wordt voor hem of haar inkomen, maar geen of vrijwel geen heffing van inkomstenbelasting door de aftrek van de rente en het lage inkomen.

De Gedragscode hypothecaire financiering (GHF)………
Per 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode hypothecaire financiering in werking getreden. Hierna volgend de hoofdlijnen van de regeling.
Als hypothecaire financiering wordt niet meer verstrekt dan 104 % van de marktwaarde van de woning, vermeerderd met de op grond van de Wet belastingen rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting, thans 2 %. In totaal derhalve 106 %. (“ Loan to value”)Hiervan mag in de volgende situaties worden afgeweken:

A Indien bij verkoop van een woning een restschuld blijft uit hoofde van de oude hypotheek van die woning, mag het bedrag van die  restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire lening worden meegefinancierd.
B Bij het oversluiten van een hypothecaire financiering, onder de voorwaarde dat:
de hypotheekgever in de woning blijft wonen
de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de af te lossen financiering vermeerderd met notaris-, taxatie-,afsluitkosten en boeterente.
C Als de lasten van de financiering substantieel lager liggen, dan het maximale woonlastenpercentage als bedoeld in artikel 6 lid 2  van de code.

Het maximale aflossingsvrije deel van de lening is 50 % van de marktwaarde van de woning.

De hoogte van de lening moet vanzelfsprekend ook vallen binnen de grenzen van de normen voor “loan to income”. Dit is ca 4,5 x het vaste inkomen van de alleenverdiener of het totaal van de partners.